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房企业绩均下滑 这次房地产真的降温了!

来源:网络整理??? ???更新时间:2019-02-25 13:38

房企业绩均下滑 这次房地产真的降温了!

  截至2月13日,29家内地及香港上市房企公布2019年1月销售业绩,共计实现销售金额3138.9亿元人民币,相比2018年同期下滑12.2%。

  引人注目的是,第一阵营的碧桂园、万科、恒大1月销售金额同比下滑幅度均在三成左右,下滑幅度居前。

  对此,业内专家表示,房企1月销售不利,除了房市整体降温外,2018年同期销售高基数也是原因之一。而1月龙头房企放缓很大程度上与三四线城市房市逐渐退烧有关系。

  之前,三四线城市由于受棚改货币化安置影响房价出现大涨。而自去年第四季度开始,受棚改货币化取消的影响,三四线城市房价也开始降温,开发商也开始加大退出的步伐。

  平心而论,整个2018年是继2017年之后,又是中国房企创下历史最好成绩的一年,而从去年第四季度开始,国内房地产开始进入降温周期。

  这让我们看到自去年下半年开始,万科去年多次强调要“活下去”,万达王健林开启甩卖资产,走“轻资产”路线,李嘉诚家族去年卖掉全香港37%的豪宅。显然,房地产大佬们都已经预见到了房地产市场在降温,已经到了做出改变的时候了。

房企业绩均下滑 这次房地产真的降温了!

  那么,我们凭啥说国内房地产已经拥有较大的泡沫风险呢?

  一方面,行业排名前十位的房企,平均净负债率高达91%,已远超60%的警戒线,说明房企在前些年对外扩张过度,现在已经面临最危险的时刻。

  于是,万科率先开启“轻资产`”模式,将净负债率降至32.7%,随后碧桂园也紧跟在后降至56.9%。目前主动降杠杆的房企有很多,最明显的是万达在2019年2月份就甩手37家百货门店。

  另一方面,国内空置率过高,给房价下跌带来隐患。我国商品房空置率却长期处在20%-30%之间(其中二线城市高于一线城市,而三四线城市又高于二线城市),远远超出了正常水准。

  有报道称,就连北京市区的空置房就有100万套之多。这意味着,一旦房地产投机性需求退去,当地房地产将趋于饱和,在当地购房需求十分有限的情况下,房地产业将长期步入萧条周期。

房企业绩均下滑 这次房地产真的降温了!

  现在问题来了,在房企开局不利的情况下,2019年房企又将如何应对呢?

  首先,现在很多人认为国内房子的价格还会一直上涨,但这是不可能的。在未来很长一段时间,房地产市场会去投机化,恢复到居住属性。

  对于房企来说,好日子已经过去,现在要积极寻求转型发展,开拓新领域业务,就是尽可能的减少商品房销售占公司业务的比重。比如,万科就涉足房产租赁市场,做长租公寓。恒大就投资开发新能源汽车等。

  再者,房企要活下去,把高负债降下来才是最重要的。所以,现在房企都要快速收缩战线,尽可能的减少负债率,因为负债率越高,支出的利息也越高,这在房地产销售火爆之时无所谓,但是在房地产衰退时继续高负债经营,会拖垮企业的现金流。

  另外,降低负债率后,就能够使资产负债表得以优化,在遇到困难时才能有资格向外融资。

  最后,继续打折促销,回笼资金才是出路。像恒大、碧桂园去年都在提高三四线城市房产的周转率,目前三四线城市房地产降温,就可以迅速回笼资金,退出该市场。

  未来房价不可能大涨了,继续囤积大量房产也没有出路,不如早点回笼金,这样可以增长房企的资金流动性,而只要现金流不断,房企就有可能度过这次难关。


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